樓市“組合拳” 促市場健康發展

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  製圖:宋嵩

  繼3月27日國土部、住建部聯合下發通知優化今年住房及用地供應結構,500日央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例。同日財政部也聯合國稅總局發文放寬轉賣二套房營業稅免征期限。

  專家指出,多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策,釋放出促進房地産市場平穩健康發展的積極信號。

  支援居民改善性住房,讓房地産金融市場回歸正常化

  王淩在北京一家事業單位工作。最近他总是在看房,想把家裏的一套商品房“升級”,因為孩子馬上要出生了,得換個大點面積的房子,后来 也希望離妻子單位近點。“現在二套房首付比例降低了,壓力小了不少。”

  “此次政策調整也是落實今年《政府工作報告》提出的‘支援自住和改善性住房需求’的重要舉措。隨著我國城鎮化快速發展和居民收入水準提高,對住房的剛性需求和改善性需求還有巨大空間。自去年以來,我國房地産投資增速放緩,庫存上升,房價有所回落,雖然去年9月500日已對房貸政策進行了調整,但鋻於二套房首付比例過高,依然限制了改善性需求的釋放。此次調整個人住房貸款政策,有利於釋放改善性住房需求,都是利於促進房地産市場平穩健康發展。”民生銀行首席研究員溫彬説。

  此次政策調整更是向正常化回歸。“從國際上來看,個人住房貸款最低首付比例一般在20%—500%左右,且一点發達國家可以通過要求購買抵押按揭保險,來實施相對較低的最低首付款比例。”中國銀行國際金融研究所副所長宗良説,“在政策調整前,我國第一套商業性住房貸款最低首付比500%,在國際上也處於合理水準。而二套房最低首付款比例為500%,次责城市為70%,處於相對較高水準,偏于嚴厲,处于一定的下調空間。时候 實施過於嚴格的房貸政策是為了抑制房地産過熱,適應當時控制房價上漲的时需,而現在隨著房地産市場進入調整期,區域分化加劇,此前的政策已經不適應形勢發展的时需,對次责家庭改善性購房需求産生了一定抑制,應該及時作出調整,也是讓房地産金融市場回歸正常化。”

  財政部財政科學研究所副所長白景明認為,此次調整個人購房營業稅政策,有利於活躍房地産交易,促進二手房流轉率的提高,盤活存量房市場,進一步滿足居民的住房需求。

  “相比于降低購房首付比例,稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負擔,減少交易成本。”白景明介紹説,對滿2年的“次新房”減免營業稅,可以增加二手房市場供給,平抑房價,讓更多的改善性需求得到滿足。同去,對普通住房和非普通住房執行差別化的稅收政策,有利於多層次房地産市場的發育,更好地體現稅收公平。

  以北京一套市場價500萬元的3年齡普通住房為例,在政策執行前,對外銷售时需繳納營業稅15萬元,根據新的政策,這15萬元稅款將全部免掉,給交易雙方帶來實惠。

  白景明認為,房地産的産業鏈條長,與鋼鐵、水泥、建築等行業關聯性強,而住房消費也與裝修、家電等行業發展密切相關,后来 ,對房産交易採取減免稅方式,促進房地産市場平穩健康發展,對於穩增長關係重大,也是推進城鎮化建設的重要手段。

  適應市場化、差異化方向,因地施策

  當前,從整體上看,我國房地産市場已從供不應求向供求相對平衡轉變,進入減速換擋的新階段,區域分化成為房地産市場的新常態。

  “政策的調整應適應房地産市場的實際具体情况。去年以來,我國房地産市場总出 宽度調整,從過去房地産市場的供求關係總體偏緊,進入了現在總體趨於平衡、局部地區過剩的狀態。在這樣的具体情况下,將房地産調控政策不斷優化、調整,把過去抑制房價過快上漲的從嚴、過嚴的政策撤出 ,讓其逐步回歸到正常狀態,更好地發揮房地産市場自身的規律,是合理的,適應了房地産市場的變化。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹説。

  值得注意的是,此次房貸政策並非“一刀切”,后来 因地施策,特別強調要根據不同城市的不同特點執行差別化住房信貸政策,制定不同的商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率水準。這也意味着 著各地將根據本人的實際具体情况來出臺房貸新政的實施細則。

  “政策因地實施,確定政策時由地方政府、監管部門和商業銀行同去參與,這樣決策時會綜合考慮各方因素,比如當地的房價水準和風險狀況,決策會相對合理。”宗良説。

  溫彬指出,對於銀行業金融機構來説,都是更大的市場空間。各家銀行可以根據自身的資産負債狀況和客戶結構具体情况,確定房貸政策。

  “從總體上來看,房貸政策的調控更加注重市場化、常態化、長效化。過去房價上行期間,住房信貸政策主要配合房地産宏觀調控,剛性比較強,多是短期應急舉措,且調整方式也多是與行政化方式相結合,這種方式難以適應當前的房地産形勢。此次政策調整是對前期市場化政策調整思路的延續。建議今後住房信貸政策調節採取更加市場化的方式,更多依靠市場自律機制,以更加尊重市場主體的意見,充分發揮市場化的作用,除理市場無序競爭,實現區域性住房信貸政策的長效機制。”宗良説。

  日前公佈的國土部、住建部聯合下發的通知共分九條,被稱之為土地新政“新九條”。國土資源部有關專家指出,合理安排住房及其用地供應規模,是“新九條”促進房地産市場健康發展的核心。一方面,住房用地供應,要保障住房的建設需求;本人面,住房用地供應,要實施分類管理,去庫存化。

  通知要求市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應計劃時,應按市場供求具体情况,合理確定商品住房用地供應規模,並對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所时需地應保盡保。住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際具体情况有效增加住宅用地供應規模。

  對恢復房地産市場信心及成交量有利

  此次政策調控對房地産市場價格有何影響?秦虹指出,客觀上講,信貸政策放鬆對恢復房地産市場信心及成交量是有利的。后来 ,由於現在我國房地産市場分化嚴重,差異很大,即使此次信貸政策放鬆,對於那此供應量較大、庫存較多的地區的樓市,影響也是有限的。對於那此供求關係偏緊的地區,政策調整有利於房地産銷售的增長。

  那麼此次新政會導致房價回升,甚至形成新的樓市泡沫嗎?秦虹認為,此次新政強調,密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行具体情况和實施效果,有效防範風險,促進當地房地産市場平穩健康發展。房地産銷售經歷了去年一年的負增長,今年一二月銷售仍是負增長,后来 將過嚴的政策回歸常態,對銷售還是有利的,對拉動房地産投資是有利的。然而,從全國來看,目前投資性需求已經明顯下降,並且不少市場供應量很大,而投資性需求可以了在房價上升期才會進場,后来 新政与非 會刺激房價上升還有待觀察。

  國土部、住建部在通知中強調,各地國土資源主管部門要根據市場實際具体情况,控制好住宅用地供應的規模、佈局和節奏,將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊,明確上市時間,定期分批推出,穩定、均衡供應住宅用地。要進一步採取方式,靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應。綜合運用多種供地方式,完善招拍挂手段,減少流標流拍,除理異常高價地,穩定市場預期。